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物业管理师《物业经营管理》学习要点(10)

发表时间:2017/12/25 10:14:23 来源:互联网 点击关注微信:

一、房地产市场分析的概念与作用

(一)房地产市场分析的概念

指通过信息将市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动,即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理,寻找出其内在的规律和含义,预测市场未来的发展趋势,用心帮助房地产市场参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

(二)市场分析的目的

将风险降到最低,并尽可能通过及时、准确的市场分析,争取最大的盈利机会。

(三)市场分析的作用

房地产市场分析对不同的使用者来说,市场分析应该起到的作用也有差别的。

1、开发商

(1)帮助开发商选择合适的项目位置,确定满足市场需求的产品类型。

(2)帮助开发商寻找目标使用者或购买者,根据市场需求的变化调整产品。

(3)向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴。

2、置业投资者

(1)了解当地房地产市场发展的趋势。

(2)判断拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常,以及物业的未来升前景。

3、金融机构

通过市场分析,金融机构可以把握未来房地产市场发展的宏观走势,为其制定参与房地产市场的策略和战略服务。

4、设计人员

建筑师、规划师必须了解开发项目所面对的目标市场,以便在建筑风格、户型、配套设施、建筑设备等方面的设计,满足市场需求。

5、营销经理

市场分析的基础上,把握市场目标的特征,并在此基础上有针对性地制定销售策略、广告宣传策略等。

6、地方政府

不论是对市场进行宏观调控,还是房地产开发过程涉及的开发项目立项,土地使用权出让、规划审批、开工许可证等环节,都需要市场分析结果的支持。

7、租户和使用者

租户和使用者在进行租买选择、位置选择、物业选择和判断租买时机与价格时,需要市场分析的支持。

8、物业管理者

帮助物业管理者了解不同物业类型的市场供求状况,需求特征及发展趋势,预没市场发展前景,把握主要租户和使用者的产业分布及产业发展情况。

(四)市场区域的确定

1、影响市场区域形状和大小的关键因素

(1)自然特征;建筑阻碍、高速公路或铁路。

(2)人口密度的大小;政治区域,市区和郊区,学校间的区域。

(3)邻里关系和人口统计特征;发展的类型和范围。

(4)竞争性项目的区域。

2、物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

二、房地产市场分析的内容

(一)宏观因素分析

房地产市场分析首先要就影响房地产市场的宏观因素进行分析。要收集和分析的数据包括:

1、国家和地方的国民生产总值及增长速度、人均国民生产总值。

2、人口规模与结构、居民收入、就业状况、投资收益率、通货膨胀率等。

3、国内外投资规模及比例、产业结构、三资企业数量及结构。4、社会政治稳定性、政府法规政策程度和连续性程度。

(二)市场供求分析

市场供求分析是介于宏观和微观的分析,分析一般要从以下方面进行:

1、供给分析

(1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。

(2)分析当前城市规划及其可能的变化和土利用、交通、基本建筑投资计划等。

(3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况、未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

2、需求分析

(1)需求预测

(2)分析建设和运营中的主要物业项目。

(3)吸纳率分析。

(4)市场租户对产品功能需求。

3、竞争分析

(1)列出与竞争有关物业的功能和特点。

(2)市场细分,明确目标物业的目标使用者。

4、市场占有率分析

(1)基于竞争分析的结果,按各细分市场,估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和目标物业的市场份额。

(2)市场占有率分析结果,要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、租赁价格和达到稳定出租率水平所需要的时间,提出有利提高市场占有率的建议。

(三)相关因素分析

把握总体背景情况后,还需要针对某一具体物业类型和地点进行更为详尽的分析。不同类型物业需要重点分析的内容包括:

1、居住物业

(1)目标物业周围地区住宅供求状况、价格水平。

(2)对现有住宅满意程度和对未来住房的希望,确定目标物业装修、室内设备配置标准。

2、写字楼项目

(1)项目所处地段交通、周边环境、商业设施。

(2)考虑室内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容等。

3、商业零售物业

(1)物业所处地区流动人口和常住人口的数量、购买力水平、对零售物业的特殊要求。

(2)购物中心的服务半径、附近其他购物中心、中小商铺分布情况。

4、工业或仓储物业

重点考察未来入住意见,大型运输车通道和生产工艺的特殊要求,防火、防灾等设备的安装要求。

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